今年青岛楼市竞争最精彩的板块，莫过于主城区的新都心与浮山后，尤其是浮山后，从年初开始就呈高开走势，新盘涨幅惊人。例如远洋万和公馆，楼面价元/㎡，目前房价已经直奔元/㎡。

新都心的价格目前虽然不能肩比浮山后，但据说保利天汇新加推的项目，价格会直逼3万，未来两个区域的差价也许会越来越小。

很明显，两个板块的定位已不再是刚需（刚需可以考虑二手），那么作为改善或者投资群体，这两个板块应该如何选择呢？今天我们就从房价、人群、配套区位几个方面入手，看看谁更值得入手。

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两个片区房价现状

先来看看两个片区的热门新楼盘

青特这次为首次入驻市区，拿地时就非常贵，高达元/㎡，所以毛坯定价在元/㎡算是中规中矩。楼盘整体不是很大，总共来套房子，还有一栋是给人才引进用的。

周边环境一般，靠近黑龙江路以及河西旧村，不过毛坯的设计以及相对低的价格，比较适合想入手新房三居的年轻刚需（预算充裕），等孩子开始上小学，估计这边也兴盛起来了。

保利大国璟目前处在尾盘的状态，反正不急着出售，房价涨到元/㎡一时半会也降不下来。学区上，合肥路中学即将建设启用，大国璟不属于二实验和65中的学区。

金地·宸悦楼面价大概元/㎡，目前高层售价元/㎡，小高层元/㎡左右，容积率3.14。

华新园东宸府，楼面价元/㎡，高层预计要和金地的价格差不多。

远洋万和公馆，楼面价元/㎡，高层元/㎡，目前加推的9#楼座户型建面约㎡，价格在元/㎡左右

金茂府，楼面价—元/㎡，高层预计要定价到元/㎡上下。

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片区人群定位

两版块背后的人群定位，可以看出购买力的强弱，这也是决定发展的关键。

浮山后发展要早于新都心，成熟的配套和优质教育资源，让这里的居民拥有一些地缘情节。许多人来浮山后买房，无论是二手房还是新房，大部分都是冲着实验二中和65中。这也是浮山后房价激增的最大原因，学区影响了供求关系。

况且在主城高容积率的地块上，浮山后还出现了低密度洋房，稀缺性可见一斑，因此远洋万和公馆才敢将房价拉到元/㎡。浮山后的购房人群多为：有学区需求的改善，预算大概在万——万左右。

作为“后浪”的新都心，最初为青岛主城刚需的汇聚地，如今凯德mall、万科中心、和达中心等大型商业综合体的入驻，拉高了片区的价值，片区成为水清沟、老四方等老区居民以及外地定居者改善的首选。

同时这里也是投资客的聚集之地，18年峰会期间新都心的房价一跃至元/㎡，个别二手房更是涨到元/㎡。但峰会过后，限购等政策的实施，新都心房价又落回到20——元/㎡，至今依然维持着这个价格。

从居住人群上看，浮山后新房购买者，多以购买能力强，并且改善自住的群体为主。而新都心依靠的是投资以及一般改善人群，预算大概需要—万左右。

（年新都心房价走势）

居住人群决定板块成长上限，浮山后的客群购买力较高，价值上限也相对高。

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配套区位

在交通上

新都心和浮山后势均力敌，新都心比浮山后优先开通地铁线，为周边带来不少新鲜血液，但有些道路交通依然不理想。

浮山后道路宽敞，从胶宁高架路下桥，沿银川西路经劲松三路、同安路等去各小区都很方便，后期也是规划了地铁4号线。

商业上

新都心的特点是大型商场居多，比如凯德mall、保利广场、万科城市广场等商业综合体。不过个人觉得，整个新都心商业就只靠凯德mall在支撑着，前段时间去万科商业街，二楼的许多门店都已经倒闭，人气也寥寥；保利广场更是另有一番萧条景象。

浮山后大家常去的商业体有佳世客与老牌大润发，满足基本日常需求是可以，但相较于新都心“游购娱”为一体的凯德mall，还是相差有一定的距离。

可以看出有地铁支撑的大型综合商业目前更受年轻人喜爱。在这方面，新都心显然比浮山后略胜一筹。

学区上

浮山后拥有富源路小学、同安路小学、65中、实验二中等优质学校，且新规划有不少学校，这也是支撑浮山后房价的筹码。我挑选了几个浮山后的学区房一起来看看价格：

总结一下就是：

浮山后房龄老点的学区房大概元—20元/㎡单价，稍微新点的大概20元—元/㎡单价；环境好的电梯房或者小洋房差不多均价元—元/㎡。虽然以后学区的划分会有调整，不过优质的教育资源云集，对整个片区来说都是利好。

而新都心在学区上便败下阵来，虽然有被誉为“下一个二实验中学”的市北中学，但具体升学率如何还有待时间的考验。

说了这么多，回到开始的问题，选择新都心还是浮山后？如果是投资，这两个片区都不建议，毕竟现在两个片区的房价已经快接近天花板。如果是为了学区自住，可以考虑浮山后房龄10年以内的二手房。

一边是老房子扎堆，一边是拔地而起的改善大盘，步入中年的浮山后目前就是新旧穿插的矛盾体；而新都心才刚刚开始，许多地方百废待兴，但缺少学区的利好，3万就是它的上限。对于这两个片区，你觉得谁更值得改善购买呢？

来源：青岛楼市