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在我们楼市热线小密圈里， 圈友提问最多的问题之一就是： 红、黄、蓝，怎么选？ （一）、看定位： 国务院《青岛市城市总体规划（—）》： ：东岸浮山湾中心区、西岸唐岛湾中心区、北岸红岛湾中心区 浮山湾中心区：是青岛市的行政服务、金融商务、商业旅游服务中心。范围为延安三路、敦化路、燕儿岛路及浮山湾围合的区域，面积约4.86平方公里。 唐岛湾中心区：是西海岸新区的行政服务、商务商贸、金融信息、港航服务、文化旅游中心。范围为太行山路、香江路、衡山路及唐岛湾围合的区域，以及朝阳山周边区域，面积约4.24平方公里。 ——西海岸是双中心格局：唐岛湾和朝阳山都是中心，唐岛湾是目前的中心，朝阳山是未来的中心 红岛湾中心区：是青岛市的国际会议、文化交流、科技研发、旅游服务中心，由红岛的国际会议、文化旅游中心，智力岛的科技研发中心，河套的商务会展、体育医疗中心共同组成，面积约6.25平方公里。 ——红岛三大支点：红岛、智力岛、河套，由于河套开发较晚，目前价值被低估了 蓝色硅谷核心区：发展目标：建设成为低碳生态、世界一流、国际标准的滨海新城，打造成为国际一流的海洋科技研发中心、成果孵化中心、人才集聚中心和海洋新兴产业培育中心。 ——蓝谷定位于科技新城，未来有望发展成为加州圣何塞一样的科技之城； （一）、小结： 从定位上看：西海岸、红岛是作为和青岛并列的三大主城之一，共同组成大青岛品字形空间架构；未来长期看好； 蓝色硅谷，定位于辅城区科技新城，从能级上看，要低于红岛和西海岸，但是作为青岛市转型升级的重要突破方向，地铁、轻轨、撤市划区、引进高校、医院等，规划利好不断，在当下3-5年内，具有很高的投资价值。 从定位上看，投资价值排序 黄岛≥红岛＞蓝谷 （二）、看未来： 西海岸： 目标是做大做强，再造一个新青岛，年GDP过亿，年过亿， 类比天津滨海新区，西海岸相当于在青岛之外，新造了一座新主城区，除了从老城区搬迁工厂外，从人口到配套主要都是增量。 作为全国第三的国家级新区，西海岸新区与前面两名，天津滨海及上海浦东差距明显，进步空间巨大； 红岛： 之前的规划只是截止到年，目前青岛市正在编制规划。笔者相信，年前，市政府搬迁的红岛的可能性较低，因为国务院批复的-规划里面，明确将浮山湾定义为行政中心； 但是面向的国家中心城市规划，青岛要承担辐射山东半岛的职能，行政中心北迁，是历史必然。年之后，新机场、地铁8号线等几乎所有的重大配套，都将启用，基本具备了北迁条件； 另外，一个不容忽视的定位，国务院批复的-规划中，明确要求，北岸城区做高做新（实际上红岛的城建标准是全国最高的，目前有全国最长的地下管廊），承接主城区人口疏解； “北岸城区把握“成组分片实施、优化提升完善、协调景区环境、加快村庄改造、提高建设标准”的原则，承接老城区人口疏解，为科技、人文、生态新城区的建设提供人才吸引空间“——青岛城市规划- 承接老城区人口疏解，这一点对于红岛尤其重要！ 92年从青岛湾到浮山湾，是一次老城区的人口疏解，年后从浮山湾到红岛湾，将是青岛历史上第二次的老城区人口疏解； 目前青岛主城区（市南市北李沧崂山城阳）有万人，主城区人口密度在全国排在前列。过高的密度没法建设公园、体育馆等公共休闲设施，也带来了交通拥堵等弊病。 红岛未来规划人口为70万人，远期万，如果主城区有五分之一的人疏解到红岛，那么既可以保证新行政中心的人气，又为老城区腾出了宝贵的空间。 另外一个重要的原因是，红岛距离主城区更近，交通便捷，若行政中心北移，会有大量的主城区人口迁移到红岛。 年之后，地铁和新机场高速开通，红岛片区将成为市区万人口改善及刚需置业的首选。 可以参考李村的人口迁移路径：年之前，李村环境破败、交通不便、李村商圈仍是城乡结合部的形态，当时只有新青岛人会贪图便宜选择李村。 但是之后，地铁开通、李村河整治、世园会举办、乐客城、银座、万达带来李村商圈升级，李村的配套资源跟主城区区看齐，从而一跃成为青岛主城区的置业首选。 根据楼市热线的监控数据，目前红岛片区的新房成交量，市区客户占据60%以上，使我们有理由对红岛的未来充满信心，不需要担心红岛成为鬼城。 蓝谷： 年蓝谷初步建成，即墨将成为亚洲最大的海洋科技城。这里云集了全山东最好的大学、最好的科研院所，医院。当年市政府东迁浮山湾之后，崂山也因此崛起成为重要的商务区，未来大青岛的格局下，即墨会成为类似崂山区一样，就业机会多，人居环境好，经济发达的城区； （二）小结： 即墨：利好年基本释放完毕，适合短期投资； 西海岸：在年前后基本建成第二个青岛，适合中期投资； 红岛：在年之后，行政中心若北迁，主城区人口大量迁移，青岛从此步入红岛时代，因此适合长期持有； （三）、看现在 目前来看，即墨撤市划区、轻轨开通房价急速攀升，创智新区和蓝谷核心区都有大量的投资机会； 西海岸：中央文化区蓝图刚刚会就，价格仅仅在万元左右，投资机会较大， 红岛：目前供应量较少，且由于政府限价，各家价格都不高，可重点北京哪里治白癜风病好得白癜风有什么症状
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