甲：来到我们这摊儿，三块六不要，

乙：怎么样？

甲：把六毛去了它，你是三块大洋两就两不找哇，

乙：三块钱。

甲：三块钱不要，

乙：怎么样？

甲：不要不要紧，额外的生枝还得让让它……

在沉寂了多日之后，青岛楼市终于因为浮山后F4最后一个楼盘的首开而热闹了起来。看到了青啤·静澜山的首开价格，我突然想起了上面《卖布头》这个经典相声小段。

这可是浮山后啊，3.5万元/平方米——3.8万元/平方米的心气没了，也不能出溜到和CBD项目一个价位啊。

所以，在这皆（qiang）大（yan）欢（huan）喜（xiao）的开盘盛典之后，我们有必要盘一盘。

市场分析｜逆势而下的“硬伤”盘

对于青啤·静澜山这个项目，老王之前分析过多次，其地势、口碑上的缺点我们无需赘述。一是之前分析得已经够多了，二是F4哪个没有缺点？

只是，别的开发商有缺点，会在精装品质、园林规划等方面全力提升，而这远离青岛楼市许久的外行企业，有相当长的时间内在做着卖地段的春秋大梦。

所以，在青啤·静澜山营销中心开放，产品细节公布于众之后，周边的两大竞品反而把心放到肚子里了。户型上没有优势，反而有一个厨房的BUG；精装平淡无奇，让人有些昏昏欲睡；园林号称用了一个很牛的企业，但是又讲不出什么新意。

然而，产品力拉胯，我们同样也要看到青啤团队的优点。

青啤·静澜山的首开价，和远洋·万和云璟差不多一个水准，比一开始的预估价低了三四十万，所以才能取得这样的去化率。（老王不是说远洋·万和云璟这个盘不好，相反老王认为这个项目是真正精研过市场的作品，全部的元宝户为其加分不少。）

浮山后的教育资源的溢价完全没有体现出来，“珍稀”面山资源的溢价也没有体现出来。更为关键的是，在润府、云谷·金茂府准备重塑板块价值的时候，青啤·静澜山让主城房价向上的态势，出现了一个向下的波动。

不论对于青啤·静澜山的加推，还是未来主城楼市呈现出前所未有的复杂态势。

市场影响｜学区优势下的价值锚地

青啤·静澜山以低于市场预期的价格首开，对于楼市的影响，不仅仅是浮山后，而是整个青岛主城。

因为就目前市场而言，不论新房还是二手房，浮山后都是主城的相对红区，房价也一直是相对坚挺的，那么除了沿海一线的豪宅之外，整个主城区的改善楼盘，都要看浮山后的脸色来定价。

虽然F4们都有各自的问题，但是作为新兴的教育高地，浮山后的教育资源是其它板块所不具备的。

同样都是高层产品，浮山后卖3.2万元/平方米，没有学区加持，凭什么老四方的盘也想卖3万+？

同样都是临桥，浮山后3.2万/平方米，没有学区加持、距离CBD、五四广场更远的地铁盘凭什么卖3.3万元/平方米？

同样道路拥堵，浮山后3.2万/平方米，没有学区加持，凭什么老市北的盘要卖3.7万元/平方米？

不论购房者需不需要学区，都会以浮山后作为参照物，而来判断自己要买的楼盘值不值。

就青啤·静澜山和浮山后的楼盘而言，也会比较痛苦。以相对低价炸出来的人气，能持久吗？

答案自然是否定的。

你加推房价涨了，对于在观望中的购房者来说自然心里不平衡：在楼市总体下行的大势中，我买房子比同事朋友多花了二三十万，谁会愿意当这样的冤大头呢？

所以，青啤·静澜山为我们打开了一个房价下行的窗口，这是比单盘卖得好不好更重要的意义。

未来预测｜浮山后会跌破三万线？

如果老王是一个追求流量的人，会给你一个肯定的答案。但是现实是残酷的：青啤·静澜山搅浑的水，是最好的摸鱼机会。

今年许多人收入都受到影响，所以改善的热情也相对较低。刚刚过去的一个周，整个老市北区域只有30套网签。青啤·静澜山猛然这一抽，相当于干去了浮山后一个月的去化量，显然提升了各盘后期的去化难度。

但是，我们也要正视一个事实：浮山后依然是主城最为稳定的净流入区。

不论是学区也好，房子品质也好，还是目前的价格也好，都是其他板块所无法相比的。

在产品力上各家没有什么提升的空间了，接下来的金九银十，各盘就是拼刺刀了。

但是我么也看到了，只要有一点优惠，市场就会给予积极的回应。所以一旦开发商下下决心出货，浮山后还是能高效以价换量的。今天利率又调低了，这也意味着在传统旺季会有相对多的人入场。

金九银十的走势很可能是这样：小优惠各家都会有，但与此同时，房源也在不断减少，所以不会有突破底线的大跌。金九银十拼完，年底或许还能有一波顶底的尾盘优惠，但是到了明年上半年，再想在浮山后上车，可能真得捏着鼻子去接受青啤·静澜山的高溢价了。

所以，未来的四个月，可能是浮山后，乃至整个主城最舒服的状态，机会需要自己去敏锐把握。

在楼盘选择时，送大家一句冯梦龙的名言：

求快乐时非快乐，得便宜处失便宜。

价格，很多时候对应的是成本，是价值。不论是多万的刚需盘，还是多万的改善盘，都不要去选最便宜的那一个，便宜一定有便宜的缺点和问题。

现在买房人多不多，跟未来房子好不好没有关系。不信，给你上一张当年维多利亚湾的开盘照片看看？