今天对青岛学区房未来的走势做一预判，以期能给买房者起到一定的帮助。

01近一年来青岛学区房行情

我从贝壳网上把近一年来青岛几大学区的二手房价格数据给扒拉了出来，这个价格是指挂牌价：

可见，浮山后片区今年上半年的涨幅较大，整体上涨了元/平，但下半年又降了元/平，全年上涨约元/平。

市南中片（北）上半年上涨了元/平，下半年基本又降回了原来的价格。市南中片（南）则基本呈现下降趋势，一年来降了元/平。

市南东一片表现出了不同的行情，全年基本呈现上涨趋势，涨了-元/平。

崂山育才和市南东一片一样呈上涨趋势，总体上涨了近元/平。

启元片区上半年涨幅较大，下半年趋于平稳，总体上涨元/平。

通过上面的数据分析可以看出，今年上半年虽然浮山后名气最大、楼市最火爆，但其房价涨幅不如市南东一片、崂山育才和启元片区，市南中片则呈现出明显的颓势。

02客观条件的变化

本节内容分析与青岛学区房有关的客观条件变化情况。

楼市政策环境：今年青岛的楼市政策没有变化，但全国呈现出上半年严厉、下半年宽松的趋势，尤其是最近不少省份、城市已经开始了救市。

信贷环境：和楼市政策一样，上半年越来越紧，甚至出现了二手房限贷、停贷，下半年趋向宽松，尤其是四季度放贷速度加快、房贷利率下降。

学区预警：今年，青岛所有好学校基本都实施了学区预警和提前落户，具体如下表。

生源数量：下表是近些年青岛新出生人口情况。

可见，放开二胎后，青岛年、年出现了新生儿高峰期，年、年虽然有所降低，但仍处于高点，年彻底降下来了。年之后，在青岛新出生人口中担当主力的是二胎。

-年学年（9月1日为界）出生的学生年上小学，-学年出生的学生年上小学，-学年出生的学生年上小学，-学年出生的学生年上小学。

由此可知，明后年是青岛小学入学竞争最严重的两年，这种紧张氛围将持续到年。

03明年行情预判

从楼市政策和信贷环境的变化上，我感觉明年青岛楼市整体行情不会比今年差，尤其是上半年。具体到学区房上，我有以下判断：

从上面实施预警的学校名单中可知，市南的市南区实验小学、镇江路小学、莱芜一路小学、德县路小学对年入学的要求是提前两年落户，这就意味着今年春节后再买房年也上不了学，而年之后二胎高峰期就告一段落了。所以，我判断年后这四所小学的学区房热度会下降，房价也将以平稳为主。

市南中片和东一片的江苏路小学、大学路小学、太平路小学、文登路小学、嘉峪关学校没有实施学区预警，也没有要求提前落户，这样一些明年和后年入学的学生家长可能因为没法选择其他学校而选择这些没有实施预警的学校，所以我判断这五所学校年后会出现一定的热度，房价也可能会小涨。

由于年也是入学高峰期，明年上半年买房还能年入学，所以实施提前一年落户的浮山后学区、崂山育才、启元在年后很有可能还会出现一波热度，就像今年上半年一样量价齐涨，但幅度不会太大，也是小涨为主。

我们知道这两年其他城市实施了诸如教师轮岗、学区房限价、多校划片、指标到校等政策，学区房出现了明显的降温。青岛虽然没有出台相似的政策，但未来长期来看也会出台的，毕竟一切影响生育的因素都会被拔掉。

青岛现在又有实行五年限售，买了学区房短时间内是不能卖的。

所以，在未来学区房风险加大、又得至少持有5年的前提下，我建议一定要买有居住属性的学区房。这样，未来学区有变的时候，也不会损失过大。

而那些只有学区属性、没有居住属性或居住属性偏弱的老破小，如市南一些二三十平的老房子、浮山后的阁楼等，将来都会随着学区政策的变化而发生较大的价格损失。

至于买学区房的时机，我感觉是春节前。

#青岛#